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Plenário aprova outorga onerosa de alteração de usos do solo

Por Felipe Faria.

Câmara de Vereadores de Joinville
Foto de Mauro Arthur Schlieck

Os vereadores aprovaram em plenário nesta terça-feira (9) o Projeto de Lei Complementar nº 36/2019, que institui a outorga onerosa de alteração de uso do solo. Este é um instrumento de controle urbanístico que está previsto no Estatuto das Cidades, e que, portanto, precisava ser introduzido na legislação joinvilense. Com ele, a Prefeitura fica autorizada a instituir uma taxa a ser cobrada sobre as áreas de imóveis que tiveram seus usos alterados pelos proprietários.

Inicialmente, a Prefeitura havia enviado para a Câmara a proposta de que a taxa variasse universalmente de 3% a 40%, levando-se em consideração o valor médio de mercado dos imóveis nas redondezas. No trâmite do PLC 36 nas comissões, contudo, o vereador Jaime Evaristo (PSC) apresentou uma emenda, baixando-a para 3% a 30%, no caso de imóveis nas futuras áreas de expansão urbana, e de 3% a 15%, no caso de imóveis urbanos que ficavam acima da cota 40, mas que sofreram terraplanagem e agora estão abaixo.

A emenda estabeleceu, ainda, que, em vez de ser considerado o valor médio de mercado, passaria a ser considerada a unidade padrão municipal (UPM), que é um índice atualizado mensalmente, com o qual a Prefeitura estabelece os valores de suas taxas e multas. A percentagem da UPM seria aplicada apenas sobre a área cujo uso fosse modificado. Ao fim da votação em plenário, a emenda prevaleceu.

Câmara de Vereadores de Joinville
Arte de Paula Haas

O porquê da outorga onerosa

Todo imóvel urbano está inserido em um determinado zoneamento, que foi instituído na Lei de Ordenamento Territorial (LOT). Alguns zoneamentos são mais restritivos que outros sob os pontos de vista do potencial construtivo e do uso do solo.

Um destes zoneamentos é o de terrenos acima da cota 40, que são aquelas áreas que estão acima de 40 metros do nível médio do mar, normalmente no entorno dos morros da cidade. Como são áreas muito sensíveis, elas precisam ser mais preservadas, para evitar desabamentos e também prejuízos à fauna e à flora locais.

Só que algumas destas áreas passaram por terraplanagem e acabaram ficando abaixo da chamada cota 40. Com isso, estes terrenos assumem o zoneamento das áreas adjacentes, que podem ser menos restritivos. Isso faz com que o potencial construtivo do imóvel aumente e os tipos de uso possam ser ampliados, o que aumenta o seu valor de mercado.

Então, para que o município possa se responsabilizar pela infraestrutura daquela área, a outorga onerosa é cobrada. A outorga onerosa é, portanto, uma compensação financeira que o proprietário paga ao município, para que este faça ou amplie vias públicas e as redes de água e esgoto, de modo a comportar o novo uso daquele imóvel.

Áreas de expansão urbana

Da mesma forma como previsto para imóveis de cota 40, as futuras áreas de expansão urbana também terão outorga onerosa. Estas são áreas que, hoje, oficialmente, são consideradas zonas rurais, mas que já apresentam características bem evidentes de urbanização.

Nelas, de certo modo, a infraestrutura a ser construída é mais complexa e mais cara, portanto, do que a já existente nas zonas urbanas consolidadas. Por isso a emenda do vereador Jaime Evaristo prevê que nas áreas de expansão urbana a taxa varie de 3% a 30%: para que haja mais recursos disponíveis para aplicação na infraestrutura do local.

Decreto

O que o PLC 36 define são o piso e o teto da taxa de outorga onerosa. Não quer dizer que os proprietários terão de pagar sempre um ou outro.

Por isso, o projeto estabelece que um decreto do prefeito vai definir os parâmetros que vão gerar o valor a ser pago pelos proprietários do imóveis que requisitarem a readequação dos usos à Prefeitura.

A matéria foi aprovada em primeira votação. Passará por mais uma nesta quarta-feira (10) para ratificação da redação final. Depois só dependerá da sanção do prefeito Udo Döhler.

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