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Mudanças no zoneamento são debatidas em audiência

Lei de Ordenamento TerritorialA Comissão de Legislação realizou na noite desta segunda (23), às 19h30, no Plenário da CVJ, audiência pública para o debate de oito projetos voltados à área de urbanismo, com cerca de 30 participantes. Sete dos projetos propõem alterações à Lei de Ordenamento Territorial (LOT, LC 470/2017). A maioria das alterações é no zoneamento, principalmente por meio da criação ou ampliação de faixas viárias, sendo elas nos bairros Paranaguamirim, Ulysses Guimarães e América.

Conforme decidido na audiência, os projetos serão encaminhados para análise também do Conselho da Cidade. Depois disso, os textos retornam à CVJ para serem analisados pelas comissões de Legislação e de Urbanismo.

Atualizado às 21h30 de 23 de outubro.

A área atingida pela mudança com faixas viárias é bastante significativa nos dois bairros da zona sul. Somadas, as faixas viárias propostas para o Ulysses e o Panagua abrangem uma área total ligeiramente maior que o estado do Vaticano (0,44km²) e equivalente a 69 campos da Arena Joinville. Já a alteração para o América abrange uma nova área de pouco mais de 30 mil m², correspondente a quatro campos da Arena.

Nas faixas viárias, as permissões para uso são mais abrangentes e os índices de construção são mais permissivos, o que pode significar construções maiores e maior possibilidade de instalação de empresas ou comércios.

rea com efeito rachurado é a faixa viária da rua Éfeso que passa a compor o conjunto de faixas viárias do ParanaguamirimOs projetos a serem discutidos transformam em faixas viárias as ruas Dilson Funaro (no Ulysses) e Éfeso (no Panagua, mas entre as ruas Paranaguamirim e Dilma de Oliveira), além de estender a abrangência da faixa viária da rua Conselheiro Arp (no América, indo para além da rua Timbó, chegando à rua Frederico Hubner). Os dois primeiros textos (os PLCs 97 e 98/2017) são de autoria do vereador Claudio Aragão (PMDB) e o terceiro (PLC 103/2017) do vereador Maurício Peixer (PR).

Faixas viárias são áreas que devem ser, conforme o conceito adotado durante as discussões da LOT, as ruas concentradoras do sistema viário, sendo as de maior tráfego e por onde estão distribuídas a maioria das atividades comerciais e não residenciais de uma região. A partir da rua determinada com esse zoneamento, são contados 100m para cada lado da via no qual esse zoneamento pode ser aplicado.

rea com efeito rachurado é a faixa viária da rua Dilson Funaro que passa a compor o conjunto de faixas viárias do Ulysses GuimarãesPara os dois bairros da zona sul, onde o zoneamento predominante é o de adensamento controlado, a altura máxima para construções (exceto coroamento) é de 9m e o potencial construtivo de 1,5, e não haveria alterações nesse aspecto. Isso significa que em geral edifícios podem ter no máximo entre 3 e 4 andares. Mas a mudança permitiria a instalação de empresas e comércios de grande porte (que ocupam mais de 5 mil m²) na rua denominada como faixa viária.

Já para a região afetada do América, classificada como zoneamento especial, os índices são de 9m e potencial de 1, ampliando-se para 30m e potencial de 4 vezes com o zoneamento de faixa viária. Isto permitiria a construção de edifícios de até 10 andares (15, com a outorga onerosa). Outra diferença é que, nesse zoneamento, apenas em faixas viárias há permissão para atividades comerciais e industriais, podendo ser elas de grande porte.

Falando pelo grupo de proprietários da região do América, Tales Paixão disse que "não estávamos entendendo o porquê aquele trecho estava colocado como unifamiliar". Paixão também pontuou que estudo econômico aponta que houve perda de 30% do valor dos imóveis na região.

Proximidades do Aeroporto

Área com efeito rachurado passaria a compor a área urbanaAlém dessas alterações, que são apenas no zoneamento urbano, há uma intervenção no perímetro urbano, isto é, a linha que oficialmente divide, usando termos bastante simples, a cidade e o campo. A alteração, prevista no PLC 88/2017, transfere para a área urbana (destacada pelo efeito rachurado) um conjunto de terrenos com área de 57 mil m², o que corresponde a quase oito campos da Arena.

Essa área, no trecho final da avenida Santos Dumont e próxima do Aeroporto de Joinville é toda ocupada por galpões industriais, mas está, atualmente, na zona rural, onde a atividade industrial é proibida pela LOT.

O texto, de autoria do vereador Maurício Peixer, quer permitir a continuidade das empresas na região. Elas estão em uma região da zona rural chamada área de expansão urbana (verde-claro), área que pode vir a ser integrada à área urbana (azul) mediante projeto fundamentado da Prefeitura e que seja apreciado e aprovado pela Câmara.

O empresário José Luis Teodoro defendeu a alteração dizendo que a mudança diminuiria o "transtorno aos empresários", que atualmente gerem as empresas na condição de uso tolerado. Isto é, não podendo ampliar ou reformar as estruturas, nem sequer mudar o uso até então usado. Conforme Teodoro, há 290 empregos diretos na região.

Tramitação

Os demais textos debatidos na audiência não têm tanta influência sobre os mapas em si, mas sobre o texto da LOT. O principal é o PLC 100/2017, de autoria da Comissão de Urbanismo, que busca facilitar a tramitação dos projetos da LOT que alteram seus mapas. Pelo texto, passaria a ficar a cargo da Prefeitura a elaboração dos mapas da LOT, tendo de ser atualizados a cada dois meses. Porém, o texto acabou por ser retirado do debate por seu caráter mais técnico.

Atualmente, o artigo 4º da LOT prevê que os mapas são integrantes da Lei. Isso vale também para as leis que venham a alterá-la. Significa que o mapa deve ser elaborado juntamente com o projeto que vai virar lei.

Ocorre que nem todos os projetos têm sido apresentados com os mapas indicando as alterações. É um dos fatores pelos quais, de 20 PLCs que alteram os mapas da LOT, apenas um já tenha se tornado lei. Trata-se do texto que criou o setor especial de segurança pública (LC 476/2017), que permitiu a realização de obras para a demolição e construção de um novo pavilhão no Presídio Regional de Joinville, aprovado pela CVJ em abril deste ano.

Além dessa alteração, a única outra mudança foi em uma das tabelas da LOT (LC 482/2017), ampliando o potencial construtivo de faixas viárias que interceptem o setor de adensamento controlado de 1 para 1,5.

Reserva em estacionamentos

Outro projeto que altera o texto da LOT é o PLC 93/2017, que inclui entre os artigos da lei especificações sobre as vagas especiais em estacionamentos. A reserva é de 5% para idosos e de 3% para pessoas com deficiência. Essas vagas devem estar posicionadas em locais privilegiados de acesso ao local.

O texto, de autoria do vereador Rodrigo Fachini (PMDB), restitui as regras que eram previstas em uma das leis revogadas pela LOT. Esses percentuais são indicados em normativas federais, mas, na visão do parlamentar, o fato de eles estarem expressos na própria lei municipal traria um reforço para o seu cumprimento.

Este texto acabou retirado da pauta, mas por não ter tido manifestações.

Platibandas

Também alterando o texto da LOT, o PLC 107/2017, do vereador Wilson Paraíba (PSB) quer garantir que geminados localizados no setor especial de interesse industrial misto (atualmente apenas a região do bairro Jardim Sofia tem esse zoneamento) possam usar platibandas.

João Colin

Outra alteração debatida é a exclusão da previsão de alargamento da rua João Colin. A alteração está proposta no PLC 102/2017, mas não faz nenhuma alteração na LOT, e sim no Sistema Viário Básico de 1973. Esse texto é a única parte ainda em vigor do primeiro Plano Diretor da cidade. Naquela época estava prevista a duplicação da rua, que daria continuidade à avenida Juscelino Kubitschek.

Porém, a ideia não foi mantida pelas gestões seguintes, e a região, com a valorização, passou a ser muito cara para desapropriação. Esse é um dos argumentos levantados pelo autor da proposta, o vereador Maurício Peixer (PR). Outra situação levantada é de que algumas das construções mais antigas da região foram tombadas, o que inviabilizaria a derrubada para o alargamento.

Proprietários da região não podem, por conta da previsão, vender seus terrenos para outras pessoas que não a própria Prefeitura. Há também dificuldades para a liberação de reformas, porque a situação desses terrenos, conforme a justificativa do vereador, estão irregulares.

Porém, a Prefeitura relata dificuldades para fazer aquisições e destinou, neste ano, um total de R$ 1,1 milhão para desapropriações, dos quais foram efetivamente pagos R$ 793 mil até agora. Este dinheiro foi usado para a aquisição de um total de 5,8 mil m² em diferentes pontos da cidade para alargamento e criação de ruas, sendo o principal foco a duplicação da avenida Santos Dumont.

O lojista Carlos Grendene defendeu a alteração para permitir a regularização dos negócios já em andamento, como meio de gerar "emprego, renda e IPTU".

Observações

Os cálculos realizados para esta matéria sobre a área abrangida pelas faixas viárias foram feitos a partir do Google Maps, podendo ter inexatidões.

Potencial construtivo, aqui, é o que a LOT chama de coeficiente de aproveitamento do lote (CAL). O índice corresponde ao número de vezes que a lei permite que um proprietário construa de metros quadrados em seu terreno, descontados recuos previstos pela lei.

Texto: Jornalismo CVJ, por Sidney Azevedo

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